[БЕЗ_ЗВУКА] Итак,
у нас есть две стороны.
У нас есть ипотечный
брокер.
Это человек или, как правило, компания,
которые инициируют выдачу ипотечного кредита,
и непосредственно заемщик.
Значит, я намеренно написал словами,
а не нарисовал какие-то картинки или пиктограммы, по следующей причине.
Мы с вами помним, что, вообще говоря, заемщик у нас раньше был бизнес.
А провайдер средств был мешочек.
Здесь ситуация несколько иная.
Этот человек хочет купить дом, то есть в каком-то смысле здесь есть некая аналогия,
вот это вот то, что он хочет приобрести для себя,
и в данном случае это уже дым из камина, а не из трубы завода,
поэтому здесь можно нарисовать уже какой-нибудь сад у него,
деревья растут, и вообще что-нибудь вот такое вот хорошенькое.
Окно тут, в окне у нас будет кошка сидеть, вот как-то так.
Но, к сожалению, каждый хотел бы иметь дом,
причем желательно хороший.
Знаете, как в разных культурах бывают разные эпизоды,
вот, например, когда вы читаете учебник итальянского языка,
там обязательно нарисован какой-нибудь карабинер, который чешет себе
затылок и говорит: «Если бы я зарабатывал больше, то у меня был бы дом с садом».
Вот там ключевое — чтобы был обязательно сад.
Ну, сад нужен не всем, но дом нужен большему числу людей.
Теперь смотрите, все здорово, я хочу его иметь, но у меня нет денег.
Я иду...
раньше у нас было «в банк».
На самом деле, банка на этой картинке пока еще нет.
Он где-то там есть, но пока я прихожу к ипотечному брокеру, то есть человеку,
который предлагает мне продать этот ипотечный кредит.
Если помните, когда мы говорили о современном банке,
о пресловутом банке 3.0, мы сказали, что сегодня иногда, в 2015–2016
году некоторые ипотечные кредиты можно получить на своем мобильном телефоне.
То есть в этой ситуации я и говорил, что для многих людей банк — это телефон.
Значит, смотрите, что происходит, интересная история.
Если ипотечный брокер, когда к нему приходит заемщик,
задает много сложных и плохих вопросов, например: «А что у вас с доходами?»,
«Какая у вас история вашей занятости?»,
«Сколько вы зарабатываете?», «Какие у вас перспективы этого?»,
«Сколько вы можете денег внести в качестве первоначального платежа?» Допустим,
вы покупаете дом за 200 тысяч долларов,
вам говорят: «Хорошо, мы вам дадим кредит, но только не на 200, а на 150.
Вы 50 своих занесите, пожалуйста.
И покажите нам, предоставьте некие документы о том,
чтобы мы как-то успокоились, что вы оставшиеся 150 в течение
определенного периода времени нам сможете заплатить».
Вы уже знаете, что подобный процесс называется мониторингом,
то есть в каком-то смысле ипотечный брокер выполняет функцию банка в самом широком
смысле слова, но, вообще говоря, деньги, я вот тут нарисую,
как бы спрятаны, пунктиром, все равно выдает банк.
В следующем эпизоде мы рассмотрим напрямую взаимодействие банка и брокера,
а пока мы как деньги отсюда, но идут они вот как-то вот так, сюда и отсюда сюда.
А представим себе на минутку,
что ипотечный брокер перестает задавать плохие вопросы.
Как вы думаете, хорошо это или плохо?
Ну, вы уже все умные, поэтому знаете,
что когда я здесь на экране задаю вопрос: «Хорошо это или плохо»,
то правильный ответ: «Это смотря для кого и смотря в каких обстоятельствах».
Легко увидеть, что, вообще говоря, ипотечному брокеру,
который является посредником, он как бы интерфейс данного банка,
не очень важно, сможет ли заемщик вовремя расплатиться с кредитом.
Это важно банку.
Но не так важно брокеру.
Потому что брокер, продав это, он получает свою комиссию,
и контракт заключается все равно между банком и заемщиком напрямую.
То есть мы сейчас видим акт продажи, но, по сути,
сможет ли заемщик заплатить деньги, волнует банк, а брокера — нет.
Смотрите, если это так, то исходя из нашей фундаментальной
концепции ответственного и / или безответственного поведения,
брокеру, вообще говоря, не очень выгодно задавать много плохих вопросов.
Вы скажете: «Да, но ипотечный брокер — это представитель банка,
поэтому если банк не уверен, что заемщик вернет деньги, то он запретит брокеру
продавать ипотечные кредиты тому, кто плохой заемщик».
А вот тут-то и начинается первая большая проблема.
Если мы снижаем требование к заемщику,
например, начинаем выдавать кредиты без первоначального платежа или
требуем меньше подтверждений тому, что заемщик имеет работу
и может что-то платить, или выдаем специфическую ипотеку,
где в течение какого-то времени вообще нет никаких процентов,
говоря: «А потом мы их поднимем», то, смотрите, что происходит.
Пул людей, которые могут себе позволить такую ипотеку, колоссально растет.
Сюда попадают все те, у кого есть проблемы с работой, нет денег, но появляется
возможность приобрести ипотечный кредит и на него приобрести недвижимость.
Спрашивается, и чего?
А дело в том, что представим себе теперь,
что рынок таков, что цены на недвижимость постоянно растут.
Тогда окажется, что даже если я
плохой заемщик, я приобрел дом и не могу
по каким-то причинам обслуживать этот ипотечный кредит,
но если за это время стоимость моей недвижимости подросла, то это означает,
что даже если я выйду из этого контракта, я выйду с некоей прибылью.
А на рынке это означает, что на самом деле подобные истории, может быть,
более сложно структурированы, и риски будут снижены.
Поэтому в условиях мантры «цены на недвижимость
всегда растут» такое утверждение провоцирует
банки и ипотечных брокеров снижать требования к заемщикам.
Мы знаем, что при этом происходит.
Если вы снижаете требования к заемщикам, значит, происходит неблагоприятный отбор,
и все больше и больше плохих заемщиков приходят к вам.
Потому что плохие заемщики вытесняют хороших.
И получается, что эти люди получили деньги,
приобрели на эти деньги недвижимость, являются ее собственником,
подписались платить, хотя, может быть, и не смогут этого сделать.
Ипотечные брокеры получили свою комиссию и — в шоколаде.
А ипотечные кредиты остались активами банка.
Значит, если бы не было никаких специальных инструментов для этого,
то подобная ситуация привела бы к тому, что если процент потенциальных
дефолтов вот по этому контракту стал бы нарастать, то банки оказались бы в
тяжелой ситуации, и на этом могла бы возникнуть большая проблема,
но, по существу, никакой раскрутки этого процесса не возникло бы.
Однако здесь наступает следующая история.
Оказывается, банки могут при определенных возможностях
избавляться от плохих ипотечных кредитов,
и делается это с привлечением других посредников, точнее, институтов —
инвестиционных банков и как раз через тот самый упомянутый инструмент CMO.
Об этом в следующем эпизоде.
Konstantin KontorDirector and Professor of Finance and Strategy
